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Wichtige Mandanten-Information

07.08.2018


Steuerbefreiung des Familienheims - Grundbucheintrag entscheidend

Die Erbschaftsteuerbefreiung für das sog. Familienheim setzt voraus, dass der Erblasser bereits im Grundbuch als Eigentümer des Hauses eingetragen war. Die Erbschaftsteuerbefreiung gilt daher nicht, wenn der Erblasser das Familienheim lediglich gekauft und einen Eigentumsverschaffungsanspruch hatte, bei seinem Tod jedoch noch nicht im Grundbuch eingetragen war.



Hintergrund: Der Erwerb des Eigentums oder Miteigentums an einer vom Erblasser selbstgenutzten Eigentumswohnung oder an einem selbstgenutzten Haus durch den überlebenden Ehegatten ist erbschaftsteuerfrei, wenn der überlebende Ehegatte die Selbstnutzung fortführt.

Streitfall: Die Ehefrau des Klägers starb im Juli 2009 und vermachte ihm eine Eigentumswohnung. Diese Eigentumswohnung hatte die Ehefrau im März 2007 zum Preis von rund 5 Mio. € gekauft (finanziert mit einem Darlehen von 2 Mio. €). Allerdings war die Eigentumswohnung noch nicht fertiggestellt, so dass der Kaufpreis in Raten zu zahlen war. Im Januar 2008 wurde eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Ehefrau in das Grundbuch eingetragen. Im Dezember 2008 zogen der Kläger und die Ehefrau in die nunmehr fertiggestellte Wohnung ein. Als die Ehefrau im Juli 2009 starb, war noch eine Rate in Höhe von rund 200.000 € offen. Zudem war die Verstorbene noch nicht im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Der Kläger ging von einer Erbschaftsteuerfreiheit für die selbst genutzte Wohnung aus. Dem widersprach das Finanzamt und versagte die Erbschaftsteuerbefreiung.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab dem Finanzamt Recht und wies die Klage ab:

  • Erbschaftsteuerfrei ist nur der Erwerb des Eigentums/Miteigentums an der selbstgenutzten Wohnung oder am selbstgenutzten Haus. Der Erblasser muss also bereits Eigentümer der Wohnung oder des Hauses geworden sein, damit der überlebende Ehegatte das zivilrechtliche Eigentum an dem Familienheim von Todes wegen erwerben kann.

 

  • Ob jemand Eigentümer einer Immobilie geworden ist, richtet sich nach dem Zivilrecht. Zivilrechtlich setzt der Eigentumserwerb die Einigung zwischen den Vertragsparteien und die Eintragung des Käufers in das Grundbuch voraus. Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch reicht nicht, weil sie nur ein sog. Anwartschaftsrecht begründet, nicht aber das Eigentum verschafft.

 

  • Der Gesetzeswortlaut ist insoweit eindeutig, da er auf das Eigentum/Miteigentum abstellt. Die Erblasserin hatte zum Zeitpunkte ihres Todes jedoch lediglich einen Eigentumsverschaffungsanspruch. Der Gesetzgeber wollte lediglich den Erwerb des Eigentums am Familienheim begünstigen und damit erreichen, dass schon zu Lebzeiten selbstgenutztes Grundvermögen steuerfrei übertragen werden kann.

 

  • Der Wert des von der Ehefrau vererbten Eigentumsverschaffungsanspruchs kann mit dem Verkehrswert der Wohnung von 5 Mio. € angesetzt werden. Dieser Wert ist um die aufgenommene Darlehensschuld von 2 Mio. €, sowie um die noch ausstehende Kaufpreisrate von 200.000 € zu mindern.

Hinweise: Das Urteil ist für die Erbfolgeplanung wichtig. Soll die Erbschaftsteuerbefreiung für das Familienheim greifen, muss der Erblasser bereits im Grundbuch als Eigentümer eingetragen worden sein. Der Abschluss eines Kaufvertrags kurz vor dem Tod reicht nicht aus.